资金链的紧张,不仅引起了碧桂园、恒大、万科等上市公司或大型房企的重视,更让多数中小房地产企业困惑不已。房地产企业融资已经成为学界、政界以及资本市场的热点话题。昨日证券业、地产界多方人士接受记者采访时普遍认为,大开发商融资渠道多、本身资金状况还较充裕,而中小开发商尤其是非上市公司的"日子难过",但由于经历过几次市场调整洗牌,"现在的开发商破产倒闭的机会比较小,将以退出为主"。
资金状况:不少房企资产负债率高达80%
"现在开发商资金普遍紧张",广州知名地产专家、同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文说道,根据去年房地产上市公司年报,内地房地产企业资产负债率不少高达80%以上,此外,还有多家年报显示,其经营期末现金流只有负债额的10%左右。
对此,赵卓文认为,目前开发商资金紧张是必然的,与其开发规模太大、扩张太快有关系。比如,碧桂园年初号称今年要开发1000万平方米,"保利、万科等上市公司年初制定的目标也很大,基本完成不了"。此外,一位香港房地产上市公司项目投资负责人告诉记者,宏调中严格控制外资进入房地产业也让他们头痛不已,"我们有大把钱进不来,商务部有关审批的办公室里堆满了投资申报表,自己不去找,可能就石沉大海"。
不过,今年一季报和中报中,各家大开发商仍在力争给出"好看"的数据。近日,不仅越秀城建董事长明确表示,"我们的现金还有好几个亿,在资金周转方面没什么问题";万科在其一季报中也表示,截至今年3月底,公司持有现金156.3亿元,流动性仍然充裕。对此,合富辉煌首席分析师黎文江表示,上市公司的数据应该是准确的,是有严格监管的,所谓资金紧张,还未到无路可走、抛售产品的地步。赵卓文也认为,大开发商支撑下去的可能性很大。
而相比大开发商,专家们认为,中小开发商的日子很难过。"此轮调整中90%以上的中小开发商会被淘汰,在新一轮的房地产开发中将几乎没有生存空间"。目前在广州只开发有一个住宅项目的粤沛地产副总经理黄春也告诉记者,广州小开发商不多了,今年年审又取消了几十家资质,剩下100家左右的中小开发商中有项目业务的也就几十家,"广州郊区地块已被大开发商吞噬,小开发商只能在市区找些地"。
融资渠道:上市房企竞相发行公司债券
记者发现,房地产企业为解决资金链问题各施招数,上市房企竞相发行公司债券,非上市公司的融资途径更是五花八门。
上市房企蜂拥发行公司债在资本市场竞相获取资金。据不完全统计,自5月份以来,保利地产、新湖中宝、万科A、北辰实业、中粮地产和招商地产等房地产上市公司分别发行43亿元、14亿元、59亿元、17亿元、12亿元和80亿元的债券融资申请相继获得管理层的批准。出售公司部分股权也成为部分上市公司获取资金的另一种选择。7月1日,深振业公告称,为解决公司自身资金需要,转让特皓、建业公司股权,以获取相应的资金支持。此外,栖霞建设也拟公开增发不超过1.2亿股,预计募集资金净额为99676.8万元。
非上市房企为缓解资金紧张状况,其招数更是五花八门。"随着房地产市场以及资本市场的一系列变化,信托可能会在房地产企业产生很大的吸引力。"某业内人士昨日对记者表示。而日前也有媒体报道,在江浙一带,专门针对房地产企业设计的信托产品异常火爆。其中,杭州某信托投资公司目前正在推介一款房地产信托产品的50个自然人名额在3天内就一抢而空。
同时,随着银行和资本市场融资渠道的缩小,戴着"合法与非法"、"收益和风险"帽子的民间借贷也悄然兴起。记者发现,最近广州不少民间融资机构已经从"羞羞答答"转向"光明正大"。今年以来,各种以"借贷"为业的"投资咨询"占据了不少媒体"分类广告"的半壁江山。"民间的这些借贷虽然利息很高,但可以让部分企业缓解燃眉之急。"一位了解内情的人士如是说。
不过,面对资金难题,更多的房地产企业选择"联合开发"。据悉,目前山东、四川、广东、大连、江西、广西等地不少房地产开发商正在寻求合作,对目前拥有的土地和在建项目实施联合开发,以缓解资金压力。当然,联合开发的触角不仅局限在国内,在香港上市的雅居乐地产(企业专区,旗下楼盘)7月3日晚宣布,已经与摩根士丹利达成协议,将向后者出售海南清水湾综合度假区发展项目30%的股权,涉及合作资金为人民币53亿元。有业内分析人士认为,这实际上就是引入外资对现有项目实施联合开发。
另外,私募资金也成为部分房地产企业获取资金支持的一种途径。
融资招数:
上市房企--发行公司债、出售股权
非上市房企 --信托融资、民间借贷、联合开发、私募资金
楼价下跌空间有限
针对房价走势,韩世同表示,整体上房价压力仍然很大,目前还没有看到房价有回调的迹象。某证券分析人士丘文章在接受本报记者采访时也指出,房价下跌空间有限,可能不会超过20%。丘文章分析指出,从公布的数据来看,此前部分城市的房价下跌幅度已经比较大,同时,由于建材、人力成本以及企业财务费用的大幅增加,使得房价继续大幅下跌受限。
